Levez la main les petits malins qui avaient pr\u00e9vu durant le confinement que le march\u00e9 immobilier battrait des records. Malgr\u00e9 la pand\u00e9mie. Malgr\u00e9 les pertes d\u2019emplois. Malgr\u00e9 l\u2019incertitude.<\/p>\n
C\u2019est dr\u00f4le, je ne vois pas beaucoup de mains en l\u2019air. Et surtout pas celle du patron de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), qui pr\u00e9disait, le printemps dernier, une baisse de 9 \u00e0 18\u00a0% du prix des logements au cours des 12\u00a0prochains mois.<\/p>\n
Lui qui a resserr\u00e9 ses r\u00e8gles \u00e0 partir du 1er\u00a0<\/span>juillet pour freiner les ardeurs des acheteurs plus vuln\u00e9rables laisse maintenant entendre que la SCHL est sur le point de perdre le contr\u00f4le du march\u00e9 immobilier.<\/p>\n Lui qui souhaite favoriser \u00ab la stabilit\u00e9 des march\u00e9s de l\u2019habitation \u00bb en r\u00e9duisant \u00ab la demande excessive et la croissance insoutenable des prix des logements \u00bb donne effectivement l\u2019impression de pr\u00eacher dans le d\u00e9sert.<\/p>\n ***<\/p>\n Les ventes de maisons n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 aussi vigoureuses au Canada. Les transactions ont bondi de 30,5\u00a0% pour atteindre un sommet historique en juillet. Les prix grimpent aussi en fl\u00e8che, particuli\u00e8rement \u00e0 Montr\u00e9al (+\u00a014\u00a0%) et \u00e0 Ottawa (+\u00a018\u00a0%), d\u2019apr\u00e8s les statistiques d\u00e9voil\u00e9es lundi par l\u2019Association canadienne de l\u2019immeuble.<\/p>\n Quelle mouche a donc piqu\u00e9 l\u2019immobilier\u00a0?<\/p>\n \u00c9videmment, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ont diminu\u00e9. Certains pr\u00eateurs offrent des hypoth\u00e8ques \u00e0 moins de 2\u00a0% sur cinq ans (par exemple \u00e0 1,76\u00a0% chez HSBC).<\/p>\n Le taux de qualification vient aussi de baisser, ce qui augmente la capacit\u00e9 d\u2019emprunt des m\u00e9nages qui contractent une hypoth\u00e8que assur\u00e9e. M\u00eame s\u2019ils n\u00e9gocient un taux plus faible, ces acheteurs doivent faire leurs calculs en fonction du taux de r\u00e9f\u00e9rence hypoth\u00e9caire de la Banque du Canada, pour s\u2019assurer que leurs finances r\u00e9sistent \u00e0 une situation de crise.<\/p>\n La semaine derni\u00e8re, ce taux a fondu pour la deuxi\u00e8me fois depuis le mois de mai. Ainsi, un m\u00e9nage qui peut se permettre des mensualit\u00e9s de 1200\u00a0$ par mois a d\u00e9sormais la capacit\u00e9 d\u2019acheter une maison 4\u00a0% plus ch\u00e8re, calcule Denis Doucet, porte-parole du courtier hypoth\u00e9caire Multi-Pr\u00eats.<\/p>\n Avec le nouveau taux de qualification de 4,79\u00a0%, ce m\u00e9nage peut maintenant contracter une hypoth\u00e8que de 210\u00a0600\u00a0$. C\u2019est 8000\u00a0$ de plus qu\u2019avec le taux de 5,19\u00a0% en mai.<\/p>\n Ce changement survient dans un contexte o\u00f9 l\u2019immobilier \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s serr\u00e9 avant la pand\u00e9mie. Il l\u2019est encore plus \u00e0 cause du rattrapage qui a suivi le confinement. Depuis 18\u00a0ans, on n\u2019a jamais vu aussi peu de nouvelles inscriptions par rapport au nombre de transactions, constate Robert Hogue, \u00e9conomiste \u00e0 la Banque Royale.<\/p>\n <\/p>\n Mais le pr\u00e9sident de la SCHL, Evan Siddall, continue de penser que les prix baisseront quand les programmes d\u2019aide gouvernementaux prendront fin.<\/p>\n Dans une lettre \u00e9tonnante envoy\u00e9e la semaine derni\u00e8re, il a demand\u00e9 aux pr\u00eateurs de ne pas se tourner vers les concurrents priv\u00e9s pour continuer d\u2019assurer des hypoth\u00e8ques plus \u00e0\u00a0risque.<\/p>\n Il faut savoir que les acheteurs dont la mise de fonds est inf\u00e9rieure \u00e0 20\u00a0% doivent absolument faire assurer leur pr\u00eat, soit par la SCHL, soci\u00e9t\u00e9 de la Couronne, soit par Genworth Canada ou Canada Guaranty, deux assureurs priv\u00e9s qui lui ont grug\u00e9 des parts de march\u00e9.<\/p>\n \u00ab\u00a0Mais nous arrivons \u00e0 un niveau minimum de parts de march\u00e9 qui est n\u00e9cessaire pour prot\u00e9ger le march\u00e9 en situation de crise. Nous vous demandons votre soutien pour \u00e9viter une \u00e9rosion additionnelle de notre pr\u00e9sence sur le march\u00e9\u00a0\u00bb, \u00e9crit M.\u00a0Siddall.<\/p>\n En ce moment, les pr\u00eateurs ont tout le loisir de se tourner vers les deux concurrents priv\u00e9s lorsque leurs clients ne r\u00e9pondent pas aux nouveaux crit\u00e8res de la\u00a0SCHL.<\/p>\n Depuis le 1er\u00a0<\/span>juillet, la SCHL exige que les acheteurs aient un pointage de cr\u00e9dit sup\u00e9rieur \u00e0 680, plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 600 auparavant.<\/p>\n De plus, le niveau d\u2019endettement maximal a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duit. Maintenant, l\u2019ensemble des d\u00e9penses mensuelles reli\u00e9es \u00e0 la maison (hypoth\u00e8que, taxes, chauffage, etc.) ne doivent pas repr\u00e9senter plus de 35\u00a0% des revenus bruts du m\u00e9nage, contre 39\u00a0% auparavant.<\/p>\n En ajoutant le paiement des autres dettes (cartes et marges de cr\u00e9dit, pr\u00eat auto et \u00e9tudiant, etc.), le ratio ne doit pas d\u00e9passer 42\u00a0%, plut\u00f4t que 44\u00a0%, ce qui risque d\u2019accrocher plus souvent.<\/p>\n En outre, la SCHL n\u2019accepte plus que la mise de fonds minimale de 5\u00a0% provienne d\u2019un autre emprunt, alors que d\u2019autres assureurs permettent encore d\u2019acheter avec seulement 1,5\u00a0% de la valeur de la maison en liquidit\u00e9s.<\/p>\n Dans sa lettre, le pr\u00e9sident de la SCHL accuse les autres assureurs qui n\u2019ont pas modifi\u00e9 leurs crit\u00e8res de permettre aux m\u00e9nages d\u2019acheter une maison avec un capital n\u00e9gatif, au milieu d\u2019une p\u00e9riode \u00e9conomique calamiteuse. Cela risque de les exposer \u00e0 une reprise de possession par la banque.<\/p>\n M.\u00a0Siddall juge que l\u2019endettement des m\u00e9nages canadiens est probl\u00e9matique pour l\u2019\u00e9conomie. Il demande aux pr\u00eateurs de faire passer les perspectives du Canada avant leur rentabilit\u00e9 \u00e0 court terme.<\/p>\n Na\u00eff, vous dites\u00a0?<\/p>\n Par-dessus le march\u00e9, il exhorte les pr\u00eateurs \u00e0 continuer \u00e0 envoyer leurs bons clients vers la SCHL, afin de pr\u00e9server ses parts de march\u00e9.<\/p>\n Or, les assureurs priv\u00e9s ne se contenteront pas d\u2019accepter les clients \u00e0 risque que la SCHL repousse. Pour que le risque global de leur portefeuille reste acceptable, ils demanderont aux pr\u00eateurs de leur acheminer davantage de clients plus solides financi\u00e8rement.<\/p>\n Avec ses nouveaux crit\u00e8res, la SCHL perdra donc sur les deux fronts et minera sa capacit\u00e9 d\u2019intervention. Si on avait voulu assainir le march\u00e9 hypoth\u00e9caire, \u00e7\u2019aurait \u00e9t\u00e9 au gouvernement d\u2019imposer de nouvelles r\u00e8gles \u00e0 tout le monde.<\/p>\n <\/p>\n